Loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement

JO du 27 novembre 2025

En premier lieu, ce texte simplifie les procédures d’urbanisme et le contentieux associé. En ce sens, il prévoit les principales mesures suivantes :
– les procédures de modification d’un plan local d’urbanisme pour rectification d’une erreur matérielle ou réduction de la surface d’une zone urbaine ou à urbaniser ne doivent pas faire l’objet d’une évaluation environnementale (modification de l’article L. 104-3 du code de l’urbanisme). Cette exigence entre en vigueur le 28 mai 2026 ;
– les procédures d’évolution des documents d’urbanisme sont réduites. En ce sens, la procédure de modification simplifiée devient la procédure de principe, la révision étant utilisée seulement pour les évolutions importantes impactant les documents d’orientation (à titre d’exemple modification de l’article L. 143-32 du code de l’urbanisme pour le schéma de cohérence territoriale). Cette exigence entre en vigueur le 28 mai 2026 ;
– un document d’urbanisme unique est élaboré lorsque le périmètre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de document d’urbanisme recouvre exactement le périmètre d’un schéma de cohérence territoriale. Celui-ci a les effets d’un schéma de cohérence territoriale et d’un plan local d’urbanisme intercommunal (création de l’article L.146-1 du même code) ;
– les opérations de transformation urbaines sont encadrées. Elles visent à favoriser l’évolution ou la requalification du bâti existant et l’optimisation de l’utilisation de l’espace. Ce faisant, elles participent à la réalisation des orientations d’aménagement et de programmation (création de l’article L. 315-1 du même code) ;
– la participation du public par voie électronique est de plus en plus encouragée, en lieu et place de l’enquête publique, notamment pour les projets de logements (à titre d’exemple modification de l’article L. 143-22 pour le projet de schéma de cohérence territoriale et de l’article L. 153-19 pour le projet de plan local d’urbanisme). Cette exigence entre en vigueur le 28 mai 2026 ;
– le maire doit obligatoirement donner son accord en cas de dérogation aux règles du plan local d’urbanisme ou du document en tenant lieu (création de l’article L. 152-6-10 du même code) ;
– le schéma cadre d’aménagement et de planification de l’urbanisme du quartier de La Défense et les schémas d’aménagement régional (SAR) pour les outre-mer sont précisés (modification des articles L. 103-2 et suivants du code de l’urbanisme et L. 4433-10-3 du code général des collectivités territoriales) ;
– les recours juridiques en matière d’urbanisme sont rationalisés afin de lutter contre les recours abusifs. Les sanctions applicables en cas de constructions illégales sont, par ailleurs, renforcées (modification de l’article L.481-1 et suivants du code de l’urbanisme).
En deuxième lieu, ce texte favorise la construction de logements en organisant les mesures suivantes :
– un permis d’aménager concernant un lotissement peut porter sur des unités foncières non contiguës si le projet répond à un ensemble de critères définis (création de l’article L. 442-1-3 du code de la construction et de l’habitation) ;
– les pouvoirs des maires sont renforcés, ceux-ci pouvant accorder des dérogations pour autoriser la construction de logements lorsque le plan local d’urbanisme l’interdit. Ces dérogations concernent l’ensemble des communes (création de l’article L.152-6-7 du code de l’urbanisme) ;
– la réfection et la surélévation des constructions régulièrement édifiées ne peuvent pas être refusées en raison de la non-conformité de la construction initiale aux règles applicables en matière d’implantation, d’emprise au sol et d’aspect extérieur des constructions (création de l’article L.111-35 du même code) ;
– le changement de destination d’un bâtiment agricole ou forestier est assorti de règles plus permissives (création de l’article L.121-12-2 du même code) ;
– les constructions et installations pouvant bénéficier des dérogations aux règles d’urbanisme sont étendues pour favoriser la réindustrialisation des chantiers nucléaires. Cette durée est portée à 20 ans (modification en ce sens de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023).
En dernier lieu, ce texte assouplit les exigences relatives à la solarisation des parcs de stationnement. Pour mémoire, la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 a créé une obligation d’installation d’ombrières photovoltaïques sur au moins la moitié de la surface des parkings extérieurs de plus de 1 500 m2 existants au 1er juillet 2023 et de ceux dont la demande d’autorisation d’urbanisme est déposée à compter du 10 mars 2023. Dans ce cadre, ce texte prévoit la satisfaction de cette obligation :
– lorsque les parcs de stationnement extérieurs sont équipés de procédés mixtes concourant, au total, à l’ombrage d’au moins la moitié de leur superficie. Ces procédés mixtes correspondent à une part d’ombrières couvrant au moins 35 % de la moitié de la superficie de ces parcs et à des dispositifs végétalisés concourant à l’ombrage de la surface restant à couvrir ;
– par la mise en place, totale ou partielle, d’un dispositif de production d’énergies renouvelables ne requérant pas l’installation d’ombrières (sous réserve que ce dispositif permette une production équivalente à celle qui résulterait de l’installation d’ombrières intégrant un procédé de production d’énergies renouvelables sur la superficie non équipée). Ce faisant, ce texte permet le recours à une combinaison de plusieurs sources d’énergies renouvelables (photovoltaïque et géothermie par exemple).
Enfin, il révise le calendrier d’échéances de la loi en décalant, pour certains propriétaires de parkings de plus de 10 000 m2, le délai pour respecter la mise en œuvre des obligations de solarisation prévue à l’article 40 (sous réserve du passage de commande des panneaux de seconde génération).
Il permet l’octroi d’un délai supplémentaire pour une installation de panneaux à haut rendement :
– avant le 1er janvier 2028, sur les parkings de superficie supérieure ou égale à 10 000 m2, si le propriétaire justifie d’un contrat d’engagement avec acompte au plus tard le 30 juin 2026 et d’un bon de commande conclu avant le 31 décembre 2026 ;
– avant le 1er janvier 2030, sur les parkings de superficie comprise entre 1 500 et 10 000 m2, si le propriétaire justifie d’un contrat d’engagement avec acompte au plus tard le 30 juin 2027 et d’un bon de commande conclu avant le 31 décembre 2027.
Il précise la conduite que doit tenir le propriétaire de parc de stationnement en cas de résiliation ou de non respect du contrat d’engagement ou du bon de commande imputable au producteur des panneaux photovoltaïques concernés.
En tout état de cause, l’application des règles des plans locaux d’urbanisme ne peut avoir pour effet d’interdire ou de limiter l’installation de ces dispositifs.
Le texte modifie en conséquence la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023 relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelable.